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最高法:“借名买房”房产的实际权利人在特殊情况下可以排除法院的强制执行

编者说:

公公超岁数无法按揭贷款,遂借儿媳名买房,房产登记在儿媳名下,后儿媳的债权人申请执行拍卖该房产,公公提出案外人执行异议之诉请求法院停止对该房产拍卖。本案中,案外人才是该不动产的实际权利人,并就此提起执行异议之诉,请求排除执行,且有充分证据证明被执行人只是名义产权人,法院会判决排除执行吗?

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裁判要旨


不动产物权登记产生的公示公信效力,亦仅是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定,维护事实上的真实。当事人之间确存在借名购房关系,借名人也提供证据证明其系房屋实际出资人及占有人,房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。

且借名人通过借名买房将真实物权登记于出名人名下,并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策,亦不违背公序良俗,符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形,故借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。



案情简介



南昌市东湖区叠山路某房屋登记的权利人为陶某某。该房屋的《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司,买受人为陶某某。房地产业专用发票上注明的购买方、契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书的缴款人、南昌市城镇房屋所有权情况调查表注明的所有权人均为陶某某。

在江西省南昌市中院执行陈某某与陶某某、罗某某借款合同纠纷一案中,罗某某对该院(2019)赣01执恢27号之一执行裁定书不服,向该院提出异议,要求停止对东湖区叠山路某房屋的拍卖。该院作出执行裁定书,认为案涉房产登记在陶某某名下,且罗某某未提供相关证据证明案涉房产为其所有,故罗某某提出的异议不能排除该院对案涉房产的执行,遂裁定驳回罗某某的异议请求。罗某某对该院作出的该执行裁定书不服,向该院提出案外人执行异议之诉。


法院裁判




一审法院裁判

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”以及第二十五条:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;”的规定,在案涉房屋登记为陶某某的情况下,罗某某应就涉案房屋归其所有提供充足的证据予以证明,但现有证据并不能充分证明该房屋的产权属于罗某某。

驳回罗某某的诉讼请求。


二审法院裁判

《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第25条规定:“金钱债权执行中,案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记,被执行人只是名义权利人,案外人才是该不动产的实际权利人,并就此提起执行异议之诉,请求排除执行的,不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人,案外人才是真正产权人,且不违反国家、社会公共利益的除外。”上述司法解释及规定表明,对案外人提出排除执行异议诉讼请求的,人民法院原则上根据不动产登记簿进行产权判断,但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人,案外人才是真正产权人,且不违反国家、社会公共利益的,人民法院可以依法支持案外人排除强制执行的异议请求。案外人提供的证据必须达到确实充分的程度,有很强的证明效力。


首先,案涉房屋首付款及按揭款均由上诉人罗某某支付,上诉人实际履行了涉案房屋的所有付款义务,为涉案房屋的实际购买人。上诉人委托江西汉邦生物制药有限公司支付购房首付款35万元的行为符合法律规定,合法有效,证实上诉人实际履行了购房首付款义务。自2005年6月20日至今涉案房屋按揭还款均由上诉人实际支付,并在原始凭证上签字确认,证实上诉人实际履行了房屋贷款按揭还款义务。


其次,自房屋交付后,涉案房屋一直由上诉人合法占有使用。自2005年6月涉案房屋交付后,上诉人就一直居住在涉案房屋内,从未离开,对此,有住宅小区的门卫、物业公司、小区所在的居委会出具的证明予以证实。再次,涉案房屋居住期间产生的所有物业费、水电费等费用均由上诉人本人支付,有其提供的缴费凭证,物业公司的缴费账册予以证实。


最后,上诉人办理涉案房屋按揭贷款因超过银行贷款年龄限制,在此情况下才以儿媳陶某某名义代为签订房屋买卖合同,陶某某未履行购房合同其他任何实质性的义务,相反,购房合同的相关实质性的合同义务均由上诉人履行。上诉人未及时变更产权登记,其原因在于未还清银行按揭贷款。2005年6月20日,上诉人与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同过程中,招商银行南昌市分行以上诉人超过60周岁,不符合贷款条件为由,拒绝与上诉人签订按揭贷款合同为解决住房问题,上诉人遂以其儿媳陶某某名义签订购房合同,此亦符合日常生活习惯,若推论罗某某购房后将之赠与陶某某,反而不符合日常生活之常理,因为从家庭伦理和亲属关系而言,上诉人也本应将房产赠与直系亲属的儿子或女儿。综上,案外人罗某某提供的证据确实充分,有很强的证明力,且证据之间能够形成完整的证据链条,这些证据足以证实案涉房屋的实际权利人是罗某某而非陶某某。


虽然《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司,买受人为陶某某。房地产业专用发票上注明的购买方、契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书、城镇房屋所有权情况调查表、私有房屋所有权登记申请表、房屋所有权登记发证审批表均载明房屋产权属于陶某某。法院认为,这些表格和资料上填写的信息,均是来源于房屋买卖合同上的买方信息,且是购房后根据买卖合同的购买人信息即时填写的,不是认定案涉房产实际权利人的实质性证据,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”上诉人罗某某提供了确实充分的证据证明其为案涉房屋的实际所有权利人,故其享有的民事权益,可以排除一审法院的强制执行。法院判决:

一、撤销江西省南昌市中级人民法院(2020)赣01民初102号民事判决;

二、停止对南昌市东湖区叠山路某房产的拍卖;

三、驳回罗某某的其他诉讼请求。


最高院裁判

一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。


根据本案查明的事实,2005年,罗某某已超过60岁,招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由,拒绝与罗某某签订按揭贷款合同。为解决住房问题,罗某某遂以其儿媳陶某某名义签订购房合同,符合日常生活习惯。按一般的生活常理,借名购房中购房人一般会承担全部费用,与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看,结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据,可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗某某委托代其付款,每月房屋按揭贷款亦由罗某某支付,首付款和月付贷款的支付均与陶某某无关。另外,结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗某某。故,二审判决认定案涉房屋系罗某某借陶某某名义购买,且首付款及按揭款均由罗某某支付,从签订合同、交付房屋到至今一直被罗某某合法占有、使用,具有相应的事实依据,并无不当。


二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。


不动产物权登记产生的公示公信效力,亦仅是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定,维护事实上的真实。具体到本案,罗某某与陶某某之间存在借名购房关系,罗某某也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人,案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗某某通过借名买房,将真实物权登记于陶某某名下,并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策,亦不违背公序良俗,符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定,当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗某某为案涉房屋实际权利人,享有足以排除强制执行的民事权益,适用法律并无不当。